賃貸借中の土地の明渡事件

 

　土地を賃貸し、賃借人がその土地の上に建物を建築。その方が亡くなり、相続人が複数いらっしゃったが皆、相続放棄をされた。困った賃貸人からご相談・依頼を受けた事案。

賃借人がいなくなった後の賃貸物件の処理をどうするかは悩ましい。がっぷり四つに組まないといけないのは、居住したままの賃料不払い。３ヶ月分滞納したところで催告し、２週間後に契約を解除する。内容証明郵便で。

それでも明渡しがなければ、裁判を起こし、判決をとる。それでも明渡しがなければ、判決に基づき強制執行をすることになる。強制執行は、家財の引越、保管や競売を伴い、手間、ヒマ、費用がかかる力業だ。

夜逃げして行方不明になった場合、もっと悩ましい。契約書には立ち入り、残置動産を処分してもよいなどという約定もある。賃貸人が自分で明渡しを実行してしまうことを、自力救済という。自力救済しても問題とならないケースも多かろう、行方不明なのだから。

しかし弁護士のところへ相談に来られれば、「自力救済は禁じられています。お金と時間と手間はかかるけれども、裁判を起こして判決をとり、これに基づき強制執行したほうがいいですよ。」とアドバイスすることになる。行方不明であるから、裁判は公示送達、欠席判決の方法による。

こんかいは、とても稀なケース。賃貸人が亡くなり、相続人のかたがたが皆、相続放棄をされたのだから。借金などが残るケースでは、相続放棄をすればそれで終わり。しかし、遺産に不動産があるとやっかい。相続財産管理人が管理するまで、それまでの相続人が管理義務を負うことになる。

ある相続人の後見人のかたと協議して、相続管理人を選任してもらい、その方に不動産を管理してもらった。

相続財産管理人は、なんどか現地を訪れ、建物や家財を高く売るべく努力された。しかし、建物は老朽化しており、家財もそれほどペイする見通しはなかった。そのため、建物と家財を賃貸人のほうで買い取ることとなった。代金は滞納賃料と相殺だ。

相続財産管理人は、家庭裁判所が選任する。不動産の売却となれば、家庭裁判所の許可が必要である。もちろん、家庭裁判所の許可を得た上での売買である。

１年ほど時間がかかったが、無事解決した。売買した建物を解体するには相当の費用がかかる。賃貸人としても痛い出費だ。でも納得し満足されたと思う。

土地の賃貸、どの契約書？

 

　不動産屋さんからのご相談。建物を建てられない土地を資材置き場として貸そうとしているのだけれども、どの契約書を利用してよいのかわからないという。訊けば、資材を雨ざらしにしないための覆い屋や管理のためのプレハブは設置予定らしい。たしかに難問だ。

分厚い民法を一言で言えば、約束（契約）を守りましょうということ。子どものころ親から言われたとおり。だから土地の賃貸も、期間、賃料、更新の有無など契約書に記載したとおりの内容になるはず。

だけれども、近代市民法は現代的観点から修正を受けている。民法をつくったのはナポレオンである。市民革命後、国王がいなくなり、対等な市民どうしを律する法律として（市）民法がつくられた。対等な者しかいなければ、約束は守りましょうということで足りる。国家が市民の約束に介入する必要はない。

しかし、その後、産業革命が進展し、財産をもてる者ともたざる者との間に圧倒的な力の差が生じた。それを社会的な観点から是正しようとするのが現代の法律である。

土地や建物の賃貸借に関しては、借地借家法が社会的な観点から民法を修正している。簡単にいうと、店子（たなこ。借主のこと。）を保護し、家主や地主の横暴を許さぬということである。

店子を保護するということだから、借地借家法の保護の対象は建物の所有を目的とする土地の賃借権にかぎられている。では、資材を雨ざらしにしないための覆い屋や管理のためのプレハブは、ここでいう「建物」に該当するのか。また、主たる目的は資材置き場として貸すのであり、建物所有を目的とするものではない。この場合、「建物所有を目的とする」と言えるのか。

まず「建物」かどうか。撤去が容易な仮設の建物（例えば、災害の被災者用のプレハブ住宅）の場合でも、土地に定着し、屋根・周壁を有し、永続して使用でき、かつ独立的・排他的支配ができる構造を有するものであれば建物に該当するとある。他方、地面に直接丸太を立て、上方を自動車に雨がかからない程度にトタンで覆ったにすぎない掘立式の車庫は建物に当たらないとした判例がある。

つぎに「建物所有を目的とする」かどうか。自動車教習所については、借地借家法の適用を認めた最高裁判例と、これを否定した判例がある。ゴルフ練習場については、適用を否定した最高裁判例がある。駐車場についても、借地借家法の適用はないとされるものの、スーパーマケットに付属するものは建物に付属するものとして保護の対象となるとされる。

つまり、資材置き場の賃借権が借地借家法により保護されるかどうかはケースバイケースである。最高裁まで争われた裁判例がすくなくないことからも、その判断が微妙であることが分かる。貸主と借主で見解がわかれるだけでなく、裁判官によっても判断がわかれていることを示唆している。本件もどうなるかわからない。せっかく相談に来られたけれども、回答はこのようにぼやけている。

こういう場合、最初から事業用借地権とする方法がある。借地借家法の適用を前提として期間を限定しまう方法である。これをお奨めするしかなかろう。地主さんも借主さんも更新することを考えているようだけれども、背に腹は代えられない。

ある家明け事件ー左の頬を打たれたら

　７年前は山梨県にある二百名山、御正体山に登っていたようだ。Facebookがそう教えてくれる（写真）。まだ雪山で、ブナだろうか、春待ちげな古木である。

さてきのうは２件、事件が解決した。１件は賃貸マンションの明渡請求事件。賃料の滞納がつづいたため契約解除。裁判所も明渡しを命じた。

しかしこれに応じない。執行官に依頼して明渡しの強制執行を申し立てた。１度目は任意の明渡しを求める督促。それでも明け渡さない。

しかたがないので断行かと思いきや、前日になってあと少しとの連絡。執行官とも連絡を取り合い、裁判所に依頼して月末まで断行を延期してもらう。

その後も連絡が途絶えたり、いろいろあったが、ようやく鍵が返ってきた。鍵の所在は重要である。『ユリシーズ』でも、鍵こそがその塔や屋敷の主であることの象徴となっている。家屋の明渡しにおいても、家財を撤去し、部屋を掃除した上、鍵を戻してはじめて明渡し完了となる。

きのうはさらなるドラマがあった。マンション内部の状況を確認するため、家主の息子さんに立ち会ってもらった。その際、借主とはじめて対面がなされた。

これまでの約束違反、受けた迷惑の数々。普通であれば、暴言、叱責、苦情の連呼は避けられないだろう。しかし家主の息子さんが述べたのは感謝の言葉。「断行しないで任意に明け渡してもらい、ありがとうございます。」

これには驚いた。３５年間弁護士をしていて初めての経験だ。右の頬を打たれたら左の頬を差し出せという教えは知っている。しかし実践するのは難しい。

でもやはり教えはすごい。深い知恵にもとづくものと実感した。というのも、感謝の言葉により、その場にいた人みなが幸せな気持ちになったのである。まさに魔法の言葉である。暴言、叱責、苦情の連呼だと、溜飲をさげることはできただろうけれども、嫌な気持ちがしばらく続いたと思う。

ある家の明渡し請求事件

 　ひさしぶりに家の明渡し請求事件をやっている。家主さん側である。家主さんがあるマンションを賃貸したが、借主さんが賃料を支払わない。そのため契約を解除して出て行ってもらいたいという。

家の明渡しとなると、単なる金銭請求事件より生々しい。まず、明渡しを命ずる判決を取得する。つぎに、執行官にお願いしてこれを強制執行してもらう。

強制執行はたいへんだ。借主さんの引越を強制することになるから。家財を運び出して（引越）、倉庫に保管しなければならない。２度に分けて行われる。１度目は催告。２度目は実際の引越だ。

それでも昔はシンプルだった。しかしいまは高齢化社会の実情を反映していくえにもややこしい。まず、依頼者も高齢であり、依頼中に入院などなさっている。

相手方も高齢で、さらに高齢の母親が同居していたりする。高齢者二人では、引越するにもたいへんである。引越先を探そうにも新たな貸し手や連帯保証人がいなかったりする。

本事件ではないのだけれども、途中で相続が発生したりすると、相続人らが相続放棄したりする。そうなると、相続財産管理人を選任する必要がある。さらに、相続人のなかには後見人の選任が必要だったり、不在者財産管理人の選任が必要な人がいたりもする。いずれの手続も相当の費用と手間と時間がかかる。

テレビCMを見ていると、「わたしも大家さん」などとやっている。不動産投資の勧めなのであるが、リスクの説明はない。しかしかくて、大家さんもなかなかたいへんである。

弁護士の敷居

「講師」と呼べるほど

弁が立つわけではありませんが，

先日，

筑紫野市社会福祉協議会の勉強会で

お話をしてきました。

話をしている自分の方にも

新たな発見がたくさんあり，

とても楽しい

めくるめくひととき

を過ごしてきました。

今回のテーマは賃貸借。

家の貸し借りという身近な法律関係で

よく問題になってくることを

お話ししました。

上手に話せていたでしょうか。

質疑応答の時には，

「こんなことで弁護士に相談してもいいものか…」

「とんでもなくお金がかかるイメージが…」

という声が聞かれました。

まだまだ“敷居が高い”ということでしょうか。

私も皆さんから気軽に

声をかけてもらえるように

していかなければいけませんね。

徐々に

敷居をカンナで削っていきます。

賃貸借の揉め事とは

森です。

少しずつブログのレイアウトにも手を入れています。
仕事の合間の急ごしらえなので，
しばらく迷走するかもしれません。
ご容赦を。



さて，

賃貸借している建物を巡る紛争は，
相当数あります。

どうしても契約が長期間になりますから，
貸主も借主も
いろいろと事情が変わってきます。

その事情の変化が，
お互いの立場の違いを
浮き彫りにしてきてしまうのです。



私が担当している事件でも
お話をしていると，
様々な事情が出てきます。


借主側の事件では，
「失業して，家賃を払い続けることができなくなった」
「子どもが生まれて，
どうしても生活音が大きくなってしまうのだけれど，
苦情を出されて困っている」

貸主側の事件では，
「建物が激しく老朽化しているので，
周辺住民に迷惑をかける前に取り壊したい」
「生活上のトラブルが多く他の住民に迷惑なので出ていってほしい」


等々。

貸主側の事件も，借主側の事件も，
どちらの側のお話も
切実です。



建物によってこの事情も様々。


皆さんもお困りのことがあれば，
お気軽にご相談ください。



次回は，
裁判官が着ている「法服」について
少しお話していきます。
お楽しみに。

主筆は森です。

昨晩，

妻と話をしていると，

ブログの「執筆者」（浦田弁護士曰く“主筆”）が

私になったことを指摘され，

ひとしきり盛り上がりました。

妻は，数日分の記事を

まとめて読むような習慣だったそうです。

ですから，

わたしが書いた最近記事から

遡る形で読んでいくと，

一目には執筆者変更が分からず，

「浦田弁護士，ものすごく文体変わったなぁ～」

と思っていたとか。

はい。

軽い言葉づかいで申し訳ありません。

話題も小さくてすみません。

きっと長年お付き合いいただけると，

私のブログ力も向上してくる

ことでしょう。

目標は，

浦田弁護士を上回る４年っ！

石の上に“四年”です。

乞うご期待！

次回は，

私が扱っている

「賃貸借建物の明渡し」に関する事件の

お話をしようと思います。

「我が敵は我にあり」（３）

　というわけで、ふつうの暴力団関係事件は
　暴力団が暴行・脅迫など違法行為をしています。

　しかし今回はちがいます。
　暴力団員が借主だというだけです。

　家賃はきちんと支払っていますし、その他
　借主としての一般の義務に違反しているわけではありません。

　福岡県の条例に定めがあり、県警のホームページに名前が出ている
　それだけで物件から出て行ってもらえるのか？

　契約書を確認すると、借主が暴力団員と判明したときなど
　契約を解除することができるとあります。

　判例を調べてみると
　同種事案で契約の解除を認めたものがありました。

　なんとかいけそうなので
　お引き受けすることにしました。

　まずは先の契約条項にもとづき契約を解除するので
　建物を明け渡して欲しい旨の手紙を出しました。

　自分が脅されるのはイヤですが
　家主さんに矛先が向くのはもっと困ります。
　
　家主さんには自分で対応しないよう、なにかあったら
　すぐに警察を呼び、こちらにも連絡するよう指導します。

　しばらくして相手から電話がありました。
　おおむね退去するとの意向でした。

　なんどかやり取りし、なかなか退去の念書が来ませんでしたが
　ようやく条件もととのい、退去してくれることになりました。

　漱石の『門』じゃないですが、衝突は回避され
　一件落着です。

　正直、暴力団員を相手とする事案は
　気がすすみません。

　でも一般の方が自分で話をするのはどのような危害を
　くわえられるかわかりませんので、やむを得ません。

　みなさんが地域から暴力をなくそうとするかぎり
　お手伝いしていきたいと思います。

店舗明け渡し請求事件（解決）

　店舗明け渡し請求事件
　和解が成立しました。

　こちらが賃料滞納で契約解除され
　訴えられていた側です。

　賃貸借契約は売買と異なって
　継続的な契約関係が生じます。

　それゆえ、賃料の不払いがあれば
　即アウトというわけではありません。

　それが家主と賃借人との間の信頼関係を破壊した
　とみられなければ契約を解除することができません。

　ただ本件では５００万円以上滞納していたので
　文句なくアウトです。

　普通、店舗の明け渡し事件では
　できるだけ早く明け渡してもらうことが肝要です。

　営業不振により賃料を滞納していることから
　賃料や損害金の回収まではできないのが一般的です。

　本件では借主の親族が連帯保証人となっており
　その方が自宅を所有していたことが交渉を難しくしました。

　また貸主とその弁護士が大阪の方だったので
　面談ではなく主に電話を介しての交渉になりました。

　まずは滞納賃料や損害金をこれ以上増やさないよう
　明け渡しの期日と手順を決め、これを実行しました。

　残るは滞納賃料と損害金の減額交渉です。
　滞納賃料が５００万円を超えていたことから難航しました。
　
　借主のみならず連帯保証人の資産・収入・負債の状況を
　洗いざらいオープンにし、貸主側の理解を求めました。

　裁判所を仲介者にした数度におよぶ粘り強い交渉の結果
　なんとか和解にこぎつけました。
　
　依頼者には心からほっとし
　感謝していただけました。ほんとうに良かったです。